Transformer l’existant.

Réhabiliter un bien pour lui redonner du sens, de la fonctionnalité, et de la valeur…
C’est un travail d’équilibre entre respect du bâti existant et adaptation aux usages actuels.

Il peut s’agir :

• D’un immeuble sous-exploité à restructurer pour optimiser les surfaces, améliorer la performance énergétique et répondre aux normes actuelles.
• D’un local d’activité ou d’un bâtiment atypique à réaffecter en logements
• D’une maison ou bâtiment à entièrement restructurer

Ces projets demandent une analyse technique (structure, réseaux, normes d’habitabilité…) et une collaboration étroite avec les architectes et artisans.

Ils demandent aussi d’anticiper les sujets fiscaux et réglementaires liés notamment à la TVA.

La réhabilitation permet souvent de réconcilier patrimoine et modernité, tout en apportant une réponse qualitative à la demande locale.

Créer plusieurs logements à partir d’un seul.

Dans certaines configurations, un bien immobilier n’exprime pas tout son potentiel dans sa forme actuelle.
La division de bâti existant consiste à transformer une maison, un immeuble ou un bâtiment atypique en plusieurs unités indépendantes.

Ce type d’opération répond à plusieurs enjeux :

• Optimiser l’espace habitable : beaucoup de biens anciens offrent des volumes généreux, mais souvent mal exploités.
• Adapter le bien à la demande locale : là où une grande maison peut être difficile à vendre, deux ou trois logements bien agencés trouveront preneurs plus facilement.
• Créer de la valeur sans consommer de foncier supplémentaire, en s’inscrivant dans une logique de densification maîtrisée.

Cela demande :

• Une analyse technique rigoureuse du bâti existant
• Une juste lecture réglementaire des PLU en vigueur
• Une gestion administrative précise (division cadastrale ou volumétrique, création de lots, mise en copropriété si nécessaire…).

Je collabore avec des architectes, géomètres et bureaux d’études spécialisés pour assurer des divisions viables, durables et conformes.

Revente à la découpe : autre levier d’optimisation

L’acquisition d’un immeuble en bloc permet d’envisager une revente à la découpe, c’est-à-dire la vente par lots séparés après avoir procédé à la mise en copropriété.
Cette stratégie, demande un accompagnement sur-mesure.

Avant de pouvoir vendre chaque logement individuellement, il est indispensable de :

• Faire établir un règlement de copropriété et un état descriptif de division, par un géomètre-expert.
• Réaliser un Diagnostic Technique Global (DTG) lorsque l’immeuble a plus de 10 ans, afin d’évaluer son état général et les travaux à prévoir.
• Organiser juridiquement la future copropriété, en définissant les parties communes, les tantièmes, les charges, etc… en lien avec le syndic choisi.

Je prends en charge l’ensemble de ces démarches et sécurise le processus.

Cette approche permet de :

• Valoriser chaque logement à son juste prix, en ciblant des acquéreurs différents (investisseurs, résidences principales…).
• Adapter les travaux aux besoins spécifiques de chaque lot.
• Et offrir une lisibilité claire aux futurs copropriétaires, en leur garantissant un cadre juridique solide.

Une solution alternative.

Il arrive que le potentiel immédiat de revente soit limité… mais que le rendement locatif soit intéressant.

J’investis donc aussi bien dans :

• L’habitation, en ciblant des biens adaptés à la demande locative locale (logements étudiants, colocation, etc.).
• Que dans les bâtiments d’activités ou industriels, qui offrent parfois de meilleurs rendements et des locataires professionnels plus stables.

Cette stratégie repose sur plusieurs atouts :

• Une capacité d’adaptation
• Un moyen de sécuriser des revenus long terme
• Et une logique de transmission patrimoniale

Ce regard hybride, à la fois marchand et investisseur, me permet de ne pas passer à côté de certaines opportunités, et d’optimiser chaque dossier en fonction de son profil réel et non d’un schéma figé.

Un véritable axe de développement.

Si l’habitation reste un terrain bien connu des marchands de biens, je souhaite également explorer le secteur des bâtiments d’activité et/ou industriels.

Ces biens peuvent faire l’objet de vraies stratégies de valorisation, à travers :

• La division physique d’un bâtiment pour le louer ou le vendre à plusieurs utilisateurs.

• Le repositionnement d’un actif obsolète (ancien atelier, local artisanal, friche industrielle) en un bien adapté à la demande locale (TPE, stockage, libéraux, logistique, etc.).

• L’amélioration des performances énergétiques ou techniques pour le remettre aux normes réglementaires.

• L’optimisation du foncier qui entoure ces bâtiments qui peut permettre une division foncière ou une extension.

Ce type d’opération demande une approche différente : il faut comprendre les besoins des entreprises locales, savoir travailler avec les collectivités sur les enjeux de développement économique, et surtout intégrer les règles spécifiques du PLU.